作为全国老旧小区改造先行试点城市，广州市自开展该项工作以来，不断在实践探索中总结经验、提炼范式，形成了符合自身城市特点、具有普遍推广意义的规章制度，构建起“1+N”老旧小区改造政策体系。

其中，“1”是指老旧小区改造工作实施方案，“N”指的是相关联动工作机制、共同缔造参考指引、引入日常管养参考指引、既有建筑活化利用实施办法、整合利用存量公有房屋相关意见、引入社会资本试行办法等N个配套政策，实现了部分政策领域从无到有的突破、从有到全的跨越。

广州前后历时6年多，历经重重困难，始终务实进取，以实践推动制度建设、以政策成果反哺实践，交出了老旧小区改造的阶段性成果：截至2023年6月，全市累计完成881个小区的改造，累计改造老旧建筑4826.00万平方米，整治“三线”2903.46千米，增设无障碍通道149.3千米，完善消防设施7.3万个，新增社区绿地和公共空间898个，惠及65.6万户家庭、209.92万居民。

(资料图片)

发挥“市统筹、区实施”联动协作

为加强顶层设计，广州市于2021年在全省率先出台老旧小区改造工作实施方案，对工作目标、实施内容、实施路径、资金筹措、金融支持、保障措施、任务分工等各方面进行明确，建立起规范的工作机制，为老旧小区改造有序开展打下坚实“地基”。

紧随其后印发的是老旧小区改造内容及标准指引，涵盖基础、完善、提升、统筹四大类60项改造内容，突出民生导向及公共性，以消除安全隐患和完善城市功能为重点，优先补齐民生短板，因地制宜完善公服配套，进一步完善改造实施相关指引。

老旧小区涉及多个民生事项，是一项复杂的综合性工程。广州较早成立市城市更新工作领导小组，成员单位包括市发展改革委、教育局、工业和信息化局、民政局、司法局、财政局、规划和自然资源局等相关市级职能部门及各区政府，负责指导全市老旧小区改造工作，审议五年工作方案、改造规划、年度改造计划等重要文件。

建立“市统筹、区实施”的工作机制，市住房城乡建设局会同市发展改革委、市财政局统筹改造计划、方案、资金，在安全、质量、进度、效果四个方面督导。

在区级层面，由区更新部门或住建部门会同镇（街道）组织实施具体的项目。根据实际需要，不定期组织相关市级、区级职能部门召开联席会议，及时沟通协调老旧小区改造中遇到的难点堵点，协力推进项目实施，确保改造质量和效果。

为更好地凝聚合力，广州印发老旧小区改造联动工作机制，充分调动市、区、街（镇）力量，通过计划联动、资源联动、技术联动、实施联动，推进各类专项工程和老旧小区改造同步实施。

市、区各级各部门勠力同心，打破部门壁垒，条块协作、整合资源，推进公共服务覆盖群众身边的最后一公里，推进创造安全，宜居，品质生活空间。

如黄埔区黄浦新邨项目在推进改造过程中，积极发挥各部门优势，整合各方资源，区城市更新局项目中心协助街道进行技术指导，将文冲文化底蕴融入到小区文化墙、家风长廊等公共休闲文娱空间；该区规资局统筹社区设计师进驻并提供咨询服务；区住建局全程开展质量与安全监管；区城管局则推进项目创建容貌品质社区；通过部门联动改造，小区面貌焕然一新，公共空间得到拓展和丰富，小区特色得到彰显，居民居住体验得到极大提升。

共同缔造推动共建共治共享

老旧小区改什么，怎么改，事关居民群众的切身利益，理应听取民意、汇集民智。然而，早期部分改造项目普遍存在居民参与热情不高的情况。为调动居民参与老旧小区改造积极性，广州印发老旧小区改造共同缔造参考指引（以下简称“参考指引”），健全动员居民参与机制，推动从“要我改”向“我要改”转变，塑造共同缔造精神，凝聚包括居民、设计师、社会组织等多元力量，进一步凝聚社区共识，打造民心工程。

参考指引从老旧小区改造启动准备工作、决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享等环节参与形式入手，全流程作出指引。各区在推进过程中，积极落实指引，发挥党建引领作用，根据实际组建由居民代表、居委会、政府部门、设计师、物业公司等组成的建设管理委员会，搭建沟通交流平台，全过程鼓励引导居民参与监督，为社区改造汇集民智民力，构建共建共治共享的社会治理格局。

为引导社会多元主体参与、形成示范效应，广州市创新举办“大师作+大众创”系列活动，发挥大师引领作用；公开征集设计方案，吸引优秀设计团队和新锐设计师投稿，141万人次居民群众参与投票评选，实现美好生活“共同缔造”，打造出适老适幼的省轻工机械集团片区公共空间轻港园、既便民实用又富有广府特色的周门片区园中园广场等，如今都成为了居民休闲交流的人气旺地。

存量资源活化利用反哺社区

老旧小区存量资源少、使用效率低，企业投资意愿低，严重阻碍小区“自我造血”能力的培育。广州积极探索结合深调研，学习借鉴其他省市先进经验和做法，努力寻找破题之法。

今年，广州市住建局相继出台既有建筑活化利用实施办法、关于整合利用存量公有房屋的意见。既有建筑活化利用实施办法明确，允许纳入年度改造计划的城镇老旧小区既有建筑进行活化利用，以“民生优先，补齐短板”“品质提升，完善功能”“共治共享，有机更新”为原则，设置功能业态正面清单，引导优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施。

关于整合利用存量公有房屋的意见，指导通过摸清存量公有房屋资源底数、梳理社区功能短板，科学合理利用和调配老旧小区及周边富余存量公有房屋资源，允许实施市场化运作，在租金、运营管理承包费用及租期延长等方面适当予以让利，补齐公服短板，推进建立社区业态反哺机制。

通过上述政策的出台，进一步畅通老旧小区存量资源活化利用路径，着力引进优质运营项目，丰富社区服务供给，提升文化功能，激发街区产业活力。

广州市老旧小区点多面广、改造需求大、资金缺口大，仅仅依靠财政资金“输血式”改造难以完全满足。为撬动社会资本、拓宽资金来源渠道、促进老旧小区可持续发展，广州加快政策机制创新，搭建交流平台聆听企业诉求，开展项目试点，在引入社会资本上集中发力，开辟老旧小区改造的市场化运作新路径。

今年5月，《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》（以下简称《办法》）正式印发，明确以政府引导、市场运作、公开择优、长效治理、探索创新为基本原则，从工程建设、存量资源运营、提供便民专业服务、长效治理、专业物业管理五个方面引导社会资本有序参与。

《办法》支持社会资本以全链条或分阶段的方式参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作，提出社会资本可在符合有关安全管理要求情况下，对公有房屋、公共低效闲置用地、机动车泊位、公共广告位等存量资源开展活化利用，并鼓励整合相关国有企业物业、私有物业，成套成片共同改造提升和经营管理，提供公共服务和增值服务。

这也与既有建筑活化利用实施办法及关于整合利用存量公有房屋的意见两个政策充分衔接、互为补充，让有意愿参与老旧小区改造的企业有章可循，助力老旧小区改造全生命周期建管一体化。

长效管养提升基层治理效能

越秀区洪桥街三眼井社区由街道牵头，整合低效空间等资源，与相关企业签订合作框架协议，开展智慧社区建设和后续管养工作，引导相关企业出资提供前期社区运营管养服务。

针对小区需求，利用社区闲置空地、公房引入各类民生产业，已建成智慧奶站、自助饮水机和24小时自主打印机等；谋划利用50多平方米的公房建设无明火长者饭堂及全年龄段配餐服务，提供公益服务的同时增加商业收入，探索保本微利可持续的资金平衡模式。

目前，三眼井社区与相关企业已设立共同账户，约定将产业收入投入社区运营及便民设施维护。

为巩固老旧小区改造成果，健全一次改造长期保持的管理机制，广州印发老旧小区改造项目引入日常管养参考指引，推动建立“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的小区管理机制。引导在老旧小区改造方案征求居民意见时同步就老旧小区引入后续的日常管养征求业主意见，可通过全域服务治理、专业物业管理或业主自行管理等管养模式完善后续管养。

广州市鼓励将街道或相关部门负责的卫生保洁、绿化养护、安防、停车等费用，根据“费随事转”转移到承担日常管养工作的企业、单位或者其他合法主体，促进财政减负增效。

白云区云苑片区就是一个典型的例子，原本缺乏管养的开放式社区在改造后通过“费随事转”和盘整片区200多个停车位资源，引入和家生活服务有限公司接管片区物业，提供秩序维护、片区及楼栋公共区域卫生保洁、便民维修服务等，提升居民生活便利性、舒适性，收缴的垃圾费和停车费也可支撑物业收支平衡，实现片区运营管养的可持续。

老旧小区改造“1+N”政策体系的建立，标志着广州老旧小区改造顶层设计的完善和成熟，为全国老旧小区改造提供了“广州经验”。接下来，市住建部门将继续以“1+N”政策体系为抓手，深入推进各项政策落地见效，高质量推进老旧小区改造，为居民群众创造高品质生活空间。